从数量看，静安区是上海拥有优质商场最多的中心城区，也可谓是商业竞争最为激烈的地方。但仍有许多新项目持续落地于此，据Mall星人不完全统计，静安是上海去年新开业项目最多的区。
未来两年，静安区仍有不少新项目处在走向开业的进度条中。其中，预计2024年下半年开业的吉宝静安中心（Park Avenue Central，简称PAC），自去年底以来陆续释放了诸多项目的看点信息，引发了业内外的众多关注。
该项目位于静安区常德路武定路交叉口的东北角，是新加坡吉宝置业在沪开发的首个商办综合体。从手机地图的卫星图版本就可以看到，目前项目正处于建设阶段。
此前，2021年6月，吉宝置业首次对外公布“吉宝静安中心（PAC）”的项目名；2022年12月，项目举行商业品牌发布会，首度官宣其商业定位和整体模式。
对于PAC，我认为至少有两个问题值得探讨——
第一，在竞争激烈的静安核心区域（该项目距离南京西路商圈不过1公里），如何创新落地一座差异化的中型商业体。
第二，虽然项目地处静安核心商圈范围，但比之南京西路，常德路、武定路等属于“后街”。在此之下，项目如何平衡（或者说利用好）都市繁华热闹和后街静谧灵动的关系？
参照“我是谁，为了谁，凭借谁”这一重要命题的结构，不妨将上述两个问题拆解为以下类似的三个层面。
01：我是谁——「澎湃」生活场
无论从哪个角度看，未来商业持有运营的长线价值都会越来越重要。项目的首要任务，是寻找与城市、与社区、与生活的公共流量体，与它们建立连接，产生深度关联和共鸣，实现空间的主动开放，从而构建自身价值的放大器。
PAC所在的位置，其底色是典型的上海色——既本土，又国际；既有历史积淀，又有潮流汇聚。
附近有被划入历史文化保护区的传统里弄街区，也有中高端住宅区、创意园区，还有张爱玲、郁达夫等文化名士的故居。
更难得的是，虽然一两站路外已有多座商业体，但对于环绕的一众住宅、医院、学校而言，PAC所在的位置仍然属于一个相对的商业空白点。此时此地，安置一座精致的中型商业，再合适不过。
诚如《三体》所言，“宇宙很大，生活更大”，各行各业都在基于创造“美好生活”进行创新。而商业体越来越不再是简单的消费场所，更是消费之外输出新型生活方式和各种生活体验的城市空间。
PAC官宣的“自成一湃，自在生活”定位，与整个商业趋势和项目区位气质，都有极高的契合度。
由规划设计来看，整个商办综合体总建面约18万平米，集合了办公、商业、自然和公共艺术体验。其中，一栋约9万平米的国际甲级办公楼（靠近康定路），高180米、共37层。商业体量约4.3万平米，包含盒子购物中心、多栋街区建筑及办公楼的部分面积。
项目在常德路、康定路和武定路各规划了一个商业主入口，以南北向（即康定路、武定路对向）的内街作为轴线，形成灵动、多样的商业动线，实现室内与室外、项目与城市的互通联动。
如此，不但拥有了项目独立的空间和风格，“自成一湃“，同时通过极大的开放性，与周边街道、社区以及整个城市有了血管式的融合。
从软性层面看，PAC志在构建一个关乎“生活”的商业载体、一个链接“自然“、“人”、“社区” 的社交平台，要做办公场所、居住场所之外的第三空间，成为前两者的链接者的同时，自身也成为另一个“生活中心”。
这样一个「澎湃」生活场，不但可以创新发挥商业价值，满足人的消费需求、情绪需求和精神需求，也能够有效挖掘更多项目的土地价值、区域价值和城市价值。
02：为了谁——「成熟」年轻力
愈来愈多的品牌和商场开始相信，关于“松弛感”、“情绪价值”等主题的运营水平，将是赢得消费者到访以及高频到访的关键要素。物质之外的共情，成为生活的一种刚需。而共情力打造的背后，即为高阶的社群营造。
社群式商业的底层逻辑，是以人为本，以社群定义用户，以用户思维设计产品和服务，实现多方参与、多方共赢。
在相同的底层逻辑之上，社群的概念是丰富多彩的，社群式商业的实现也是多元化的。作为城市空间的重要形态，商场的社交属性取决于不同的目标客群。
不同的目标客群对应不同的社群形态，进而对应不同的商业内容、社群关系和用户价值。
剧本杀、电竞馆、小酒馆等业态所能营造的社交场景，备受年轻人青睐。那么对于PAC来说，需要的是什么样的社群和社交场景呢？
要回答这个问题，就要弄清PAC究竟为谁而来，也就是目标客群。
PAC近距离辐射范围内，汇聚了诸多高端住宅（对应大量高净值收入居民）与品质办公楼（对应大量中高端办公人群）。以项目1公里距离辐射的常住居民与办公人口来算，就约有35万。
用“三个高”来形容其目标客群的特征，可谓高密度、高收入、高素质。这个群体的主要特征是拥有「成熟」年轻力，具备成熟的心智、稳定的收入，见过世面，阅历丰富，同时又保持着对国际潮流和新鲜事物的关注及热爱。
他们不盲目追求奢华，不轻易跟随他人的趋之若鹜。
他们睿智独立，精神丰盈，热衷自然，懂得生活本质，注重品质体验，讲究精致生活，崇尚健康运动，青睐个性文化，享受中西融合的多元生活方式，在意空间所能带来的身心愉悦感。
在忠于做自己的同时，他们也期待结交与自己同频共振的人，希望与自己有相同爱好或有趣的人，达成共情和共鸣。
面对这个群体的特征和他们的内在需求，PAC做精致版个性化的社群营造是水到渠成的事情。让每一个来到这里的人，都能够找到具有相同兴趣、相近价值观、类似生活方式的人。
就像某个精细的互联网平台，通过独具匠心的界面和功能、颗粒度细腻的互动和内容，不断吸引与“自成一湃，自在生活”基因吻合的人加入，并在深度了解后组合成不同的群（有点像高级版的兴趣小组），进而形成一个个因群而生的社交圈。
这些拥有「成熟」年轻力的都市精英，在PAC的线下以及线上空间内，可以获得家庭相聚之欢、朋友相聚之乐、同好共鸣之喜。个体之存在感和社交之满足感，兼而有之。
爱美食，爱插花，或爱品酒；热衷公益环保，热衷护肤，或热衷冲浪、露营、高尔夫……皆可在这里与拥有共同兴趣和理念的人聚集到一起。
PAC提供一处场所、一个原点，大家在这里以兴趣为社交通行证系，融入新社群的同时，也能突破日常社交壁垒。
这里能让人保持个性、焕发个人存在，也能保持开放，借助外力实现反熵，进行社交和交互，重建“附近”，创建「人人生活圈」。
高阶的社群和圈层营造，产生的聚变和裂变，将让PAC客群的黏性和流动性大幅提高。由此，人、品牌与空间共生共荣，相互促进，营造出物质和精神同步的流动盛宴，共享向往的生活。
03：凭借谁——「邻好」内容力
关于“凭借谁”的问题，这里我想主要聚焦到两个层面：一是基于公园式商业的多元生活和社交场景；二是关于“生活”的业态布局。
因为公园式商业突出的优点，如可以弱化商业气息、便于营造松弛场景，所以几乎成为了每个新项目的标配式标签。但实际上，如何让公园与商业有效结合，真正让公园融入到项目的肌理之中，仍然是个需要用心破解的难题。
Mall星人了解到，PAC场域内约80%的场地会被为绿色覆盖，与东面常德路相邻的外街、南北向的商业内街、东面靠近静安豪景苑的林下绿带、建筑的第五立面（屋顶），均规划了不同种类的绿植，以最原生态回应生活本该有的绿色健康模样。
法国社会学家让·鲍德里亚认为，商业对于消费者的吸引是需要满足两个必要条件的，一是商业活力，二是美学感觉，并坚定地主张“环境美是生活幸福的首要条件”。
被绿色拥抱的PAC，在环境美上我想必然能拿到高分。
在Mall星人看来，PAC版的公园式商业至少有三大亮点：
一是富有公共性，与周边社区自然衔接，因地制宜地将自然与城市元素相结合，将室内外空间互通联动，并引入具有上海底蕴的人文特色；
二是富有开放性，与内外街的建筑相得益彰，无论是商业与绿色的互补，还是室内和外摆的互补，都可以因为开放式的空间和自然生态的环境获得叠加效应；
三是富有多元性，项目可由此构建多元生活社交场，人与人、人与自然、人与社区、人与城市的有效共生，寻找到属于自己的“自在生活”。
在这种场景氛围之下，PAC必然重点布局基于具有松弛感的自在生活和目标客群内在需求的业态。
Mall星人获悉，PAC将主打美食、运动、悦己体验、生活美学等业态，规划餐饮业态占比约40%，服务体验业态占比约27%，并打造社区友好型零售。
商业部分地下两层、地上四层，就餐饮来说，1F和外街会聚焦西餐、酒吧，2F-3F聚焦中餐、各国料理，B1-B2聚焦小食、特色餐饮。
还会配置高品质生鲜超市，满足周边高端成熟社区品质生活需求，提供日常的一站式生活消费。
结语
如前所述，PAC是来自新加坡的吉宝置业，在上海布局的首个自营综合体商业项目。
Mall星人发现，吉宝置业是“钟爱”静安的。PAC紧邻的静安豪景苑以及马路对面的静安枫景苑，就是吉宝置业20年前首次落子上海的高端住宅项目。查阅吉宝置业中国总部、上海分公司的所在地址，我也发现皆位于上海静安区。
从PAC身上，或许能见证到又一种新的城市空间解决方案。在区位、定位、目标客群之外，Mall星人也将继续关注PAC后续在品牌阵容、营销活动、创新服务等方面的新创意和新实践。
□文｜Mall星人 郭歆晔 司马和一