2024 年接近尾声。回看过去一年的商业市场，“市场冷、招商难、内卷急”是绕不过去的行业关键词。
不过，在挑战重重的市场环境中，也有商业项目围绕核心客群精耕细作，另辟蹊径地进行招商，反而以小而美的品牌组合破圈。位于上海静安区常德路，即将于年内亮相的PAC购物中心(PACMall)便是其中一例。
近期，我们前往PAC购物中心筹备现场探访，提前获悉其首轮入驻品牌信息，并就项目的定位与招商策略，与项目团队展开深入交流。
熟悉上海的朋友都知道，PAC购物中心所在区域是市中心传统品质型居住区。项目周边1公里范围内大量品质住宅和老牌豪宅，与项目一街之隔的静安豪景苑便是其中之一。
其客群画像是大家印象中典型的上海中产及以上家庭，国际化程度高、追求生活品质，崇尚自然健康的生活方式。
而项目的建筑形态是由一栋盒子、三座独栋商业和写字楼底商围合而成的开放式街区，商业体量约4.3万平方米。
开放式的街区入口未来会自然地向周边社区敞开，街区商业红砖幕墙的立面设计让项目在周边一众建筑中显得精致出挑而又能自然融入社区之中。
或许正是基于此，项目没有延用常规招商模式，而是先锁定了项目周边的核心目标客群——30-55岁高净值中产客群，并围绕其客群细分出了“追求品质体验”、“追求精致生活”、“崇尚健康运动”三大需求，再根据三大细分需求引进了餐饮品类、细分零售品类和体验服务类三大类品牌。
这其中，“餐饮组合”是项目街区最具特色的业态，几乎每个餐饮品牌单拎出来都有一段热爱美食的故事。因此，在街区即将开放迎客之际，我们先行剧透部分品牌的特色和背后故事。
PAC购物中心的餐饮组合不是以数量取胜，但品牌丰富度和独特性很强。每家“首店”都有获真价实的份量。
01
知名餐厅将上海首店落地于此
项目寻找在其他城市已经成名，极具影响力的餐饮品牌，将其上海首店引进。比如：土耳其餐厅Sultan、西班牙大酒馆T-Vino等。
土耳其餐厅Sultan：品牌起源于土耳其伊斯坦布尔，传承了五代人百余年的土耳其饮食文化。2005年Sultan在广州开设第一家餐厅，以丰富的菜品著称，包括热情洋溢的炭火烧烤、土耳其风情烤肉、新鲜现烤的土耳其披萨、皮塔饼、传统砂锅菜、土耳其早餐拼盘和国宝级特色甜品等，连续多年荣获That’s FOOD & DRINK授予的最佳餐饮奖。
如今，品牌在北京、广州、义乌和乌鲁木齐拥有六家分店，此次进驻PAC是品牌首进上海将开设全新旗舰店，并且特别邀请了Nerio Interiors土耳其设计师进行店铺设计。
西班牙大酒馆T vino：一家以西班牙风味为主题的餐厅，创立灵感来自于西班牙北部巴斯克的美食文化。
该店从众所周知的海鲜饭、火腿香肠，千变万化的Tapas等到干式熟成牛排，有丰富的美食，并且会结合中国餐饮文化和地域特色进行不断的微创新。
T vino在此前更多为大家熟知的是其公司打造的位于上海北外滩，面积2100多平方米的意大利餐厅BELLA CASA；位于杭州天目里茑屋书店的店中店NANASAWA 意大利餐厅等等。
02
行家出品的创新餐饮品牌
仔细看PAC购物中心的餐饮品牌阵容，会发现即便品牌名字是陌生的，其背后的主牌或者主厨都是大有来头的，不禁让人对其未来新餐厅的呈现充满期待。
越稽：由江南名厨俞斌大师与圈内数位好友共同创立的绍兴菜品牌，在杭州有两家门店。今年4月入选2024杭州米其林指南必比登餐厅。
据项目团队介绍，越稽之所以会选址于此，很重要的原因是项目的整体氛围。开放式的街区既有独立性，同时又有专业商业管理团队。红砖立面和开放式街区呈现出中西氛围的结合也很适合品牌创新。
席小鲜：由台州菜餐厅六席餐饮推出的全新概念店。六席餐饮成立于 2017 年，是长江三角地区的业界新贵，创始人有经营管理高端餐饮二十多年的经验。
六席在该项目推出席小鲜品牌，将目标客群定位为家庭客群，是为家庭度身定制台州餐厅，主营东海野生海鲜、浙菜、粤菜、融合菜，尤其并品类集中在温州小海鲜上。另外，值得关注的是，品牌邀请了goa大象设计进行店铺的空间设计，可以其对于空间品质的追求。
子福·小馆：由沪上知名粤菜子福慧推出。子福慧主打粤菜私房菜，创始人周子洋，用6年时间连开5店，品牌连续多年上榜黑珍珠。本次推出的子福·小馆则尝试以新鲜食材和细致烹饪创意展现以川湘为基底，融合子福慧经典菜系的风味。
九厨·淮粤：作为江南名厨，九厨主理人杜才清曾任上海外滩茂悦大酒店新大陆主厨。此次，九厨在PAC推出新品牌“九厨·淮粤”，是将淮扬菜与粤菜作了融合。以“鲜活原料，精细刀工”的淮扬菜为主，以粤菜为辅。并且将在店内打造5个舒适的包间，让消费者有更私密品质的用餐体验。
据项目团队介绍，之所以会在九厨在项目会推出带有粤菜新品牌，也是基于双方对南京西路片区餐饮业态的细致研究，发现缺乏价位适中而又具有精致品质的粤菜品牌。
皖荟·山野bistro：由新皖菜餐饮品牌“皖荟”推出的3.0版门店，主打bistro概念，强调使用来自山里的健康食材，结合小酒馆的概念，带来年轻化的餐饮体验。
作为最近几年在上海颇受好评的徽菜餐馆，皖荟此前凭借标志性的徽派建筑风格以及高性价比的餐饮吸引了不少消费者的关注。
本次新开的副牌以近年较火的山系风格切入，并且强调7-9小时全程冷链新鲜到店的取材理念，主打年轻化和品质化，也较为吻合项目方所强调的定位。
POMODORO：由CVL（Concepts Victuals and Libations）餐饮集团推出的新概念品牌，该集团此前已经成功运营了Fat Cow 、Chicken & Egg、il Teatro 、The Refinery 等多家西餐品牌 。
POMODORO意为“番茄”，作为集团推出的全新概念店，将专注于家庭定位，推出宠物家庭友好，这与项目周边密集的高品质且相对国际化的家庭客群非常匹配。
据悉，POMODORO将主打经典意大利美食，包括：前菜、披萨、意大利面以及丰富的烤肉选择，特设现烤pizza炉。同时还有一个拥有超过100种来自世界各国极具性价比的精选葡萄酒的酒窖，可供食客进窖选择。
UNI SHUSHI云丹寿司：由上海老牌怀石omkase日餐企业推出的子品牌。主理人在日餐omkase从事多年，有些丰富的工作经验。此前，主理人位于徐汇区的私厨餐厅拥有许多忠实的明星食客。
在PAC推出的UNI SHUSHI云丹寿司将主打食材新鲜直供，以“海胆”作为主题，希望做一家有温度的料理具有米其林水准的日本料理店。据悉，品牌开业时，寿司omkase引领者大山武雄先生也会到店指导。
闲庭院：由知名主厨崔迪打造。崔迪毕业于同济大学风景园林专业，硕士就读于SHMS瑞士酒店管理大学。曾任企鹅吃喝指南内容编辑，拥有在米其林星级餐厅的丰富经验，现新东?烹饪学校客座讲师。
由其推出的闲庭院是?个代表当代饮??化的中餐餐饮品牌，结合国际化的审美与科学烹饪技术。门店推出的菜单将以“探索”为主题，不受特定菜系和地域的限制，专注于展示中国食材、将中国味道和中餐技法呈现出来。
此外，该餐厅在空间体验也会很特别，比如，室内空间三面都是玻璃，室外有一百多平的小院，同时店内会结合新中式服饰、器?等元素，创造?个符合当代?化?信和潮流的体验空间。品牌名字也取意于此，由于空间三面都是玻璃，很像“庭”，同时还有一百多平的独栋式空间，一庭一院两闲人，所以取名“闲庭院”。
03
中餐西作的创新料理
在具体了解项目餐饮品牌的过程中，我们发现“中餐西作，西餐中作”的创新理念，也是项目餐饮品类的标志性特色。
比如，项目引进的法式炭烤小酒馆留白La Blanche、以青岛海鲜为主的融合菜捕获Bistro，均探索了中西融合的餐饮料理形式。对于年轻的、高净值客群而言，创意料理无疑是吸引其入店消费的关键因素。
捕获Bistro：以青岛海鲜为主的融合菜。主理人曾有国外专业学厨的经历，也是社交媒体上知名的美食类博主。
这家店将以法式小酒馆的轻西餐形式做中餐，打造以青岛海鲜为主的融合菜，满足全时段人群的不同需求，以肉类、菜类和小海鲜为原料的下酒菜，佐以丰富的葡萄酒供大家挑选。
留白La Blanche：La Blanche留白创立于2017年，创始人旅居欧洲多年，曾从事国际豪华连锁酒店工作。品牌之前的店铺曾接待过多个国家驻华大使及明星等知名人士。
在项目的这家店，品牌将打造法式炭烤小酒馆。用烧烤的形式做西餐，希望打造集聚餐、娱乐、休闲为一体的放松之地。
04
极具网红热度的烘焙甜品
项目引进的由中韩团队打造的甜甜圈品牌Bresca Bomboloni、烘焙品牌BAKE NO TITLE推出的新门店Table a Deli by Baker No Title、日式蛋糕店MillHill等餐饮品牌都是会非常“出片”的品牌。比如：
日式蛋糕店MillHill：是一个从线上发展到线下的品牌，其灵感源自对英式下午茶文化的热爱，又将亚洲口味的细腻与清淡融入其中。品牌今年在西岸梦中心开出的门店就凭借造型精致、口味鲜美的蛋糕引起了不少消费者的关注。
甜甜圈品牌Bresca Bomboloni：由中韩团队联合打造，是创意工作室Studio DARI旗下专注于Bomboloni甜甜圈的品牌。该品牌拥有超过30 种口味，松软且富有韧性，多样的色彩对于时下的年轻人而言也颇具吸引力。
由烘焙品牌BAKE NO TITLE推出的新门店Table a Deli by Baker No Title：提倡的是一种不加修饰回归纯粹，自然质朴的生活理念和方式。品牌从上海火到成都，位于成都CPI的门店成为社交媒体的常客。
不过仔细看品牌的空是以及产品，又会发现它是一个很有内涵的品牌。比如，门店设计上会在质朴和华丽、功能和装饰方面进行平衡；在产品方面，会结合烘焙料理/融合餐/跨界活动及周边产品，为消费者提供健康自然可持续的全日餐饮和特色活动。
值得指出的是，在同项目方交流时，我们注意到项目方对于餐饮品牌的招商有着前瞻性的清晰理念及落地运营思路。从招商开始，项目方即明确了要做到“中餐找行家，西餐尽量丰富”的目标。
而从整体来看，品牌引进的大多数中餐品牌均为行业内深耕多年、有口皆碑的餐饮品牌，从中餐来看，项目覆盖了淮扬菜、绍兴菜、台州菜、徽菜、以川湘为基底，融合子福慧经典菜等菜系，而西餐品牌包括了西班牙菜、意大利菜、土耳其菜等主流菜系。
同时，项目的餐饮矩阵是全日制的，覆盖了从早午餐到下午茶、bristro等全天候餐饮。而且未来，街区的餐饮在首层都会有大量的外摆座位，二层露台空间也会充分使用，项目正式进入经营期后，会呈现出很强的户外与社交属性。
初看这些餐饮品牌的名厨来头和旗舰店阵仗，会设想定价很高。但实际上，餐饮整体客单价主要集中在150-300元之间，对于该片区消费者而言，是比较日常能接受的价位，带有精致品质但同时又接地气。
零售：瞄定运动细分品类，打造多功能旗舰店模式
零售招商是商业项目难点中的难点，作为一个体量不大，无法做到大而全的项目，PAC购物中心策略是做到小而精。在引进零售品类时，选择另辟蹊径深耕垂直品类——小众运动器械类运动零售品牌。
从引进品牌来看，奥地利高端竞技运动品牌HEAD、意大利公路车Pinarello全新中国旗舰店，均属于和当下消费趋势合流，且注重品质的小众品牌。
Pinarello：1952年成立的意大利品牌。凭借卓越的设计和精湛的工艺，成为全球顶级公路自行车的象征。该门店是中国大陆第一家也是唯一一家Pinarello超级旗舰店，呈现品牌全系列车型。
HEAD：奥地利高端竞技运动品牌，提供从??到赛级的?性能运动装备与服装，在滑雪、 ?球等多项竞技运动领域。
Beachmonkey：潮流电动机车集合店，代理了来自美国加州的Weatwave、德国智能光电助力车JOIEEM等知名品牌。此外，该店还将融入超跑、威士忌、高档雪茄等新元素。
BIRDY：太平洋自行车以“只做令人兴奋的自行车”为宗旨，专精世界顶级折叠自行车的设计和制造，旗下有BIRDY，REACH，IF，CARRY ME等品牌。门店将采用社群经营模式，开展车友活动。
ALLREADAY新奇天: 户外徒步品牌。品牌倡导着一日徒步的户外运动场景，无论城市周边还是远行，不被时间、装备和路线束缚，每个人都能一日徒步。
MILLET觅乐：1921年诞生于法国阿尔卑斯，百年来坚持为登山家、运动员及爱好者提供优质、高能的专业山地运动装备。
具体到店铺类型上看，这些品牌多是高规格的旗舰大店，既有全面的门店陈列展示，也提供优质的服务体验，能够很好地输出品牌形象，也能增强消费者粘性。
除了运动户外品类之外，项目还引进了意大利家具设计品牌Kartell。该品牌是成立于1949年的意大利制造设计品牌，多年来推出了一系列不同凡响的当代设计标志性产品和新工业技术的创新研究。
据项目团队介绍，Kartell选址于此除了对项目的青睐之外，也归因于品牌发现在项目周边1公里范围里有10余家设计师家具品牌或者集合店，有很好的家具美学氛围，未来有更多机会做设计师家具品牌联名共创等合作。
总体而言，PAC购物中心周边的客群特质和消费特质紧紧围绕着“以商务客群为主的城市新中产阶级”。在大商圈商业体密集的竞争环境下，PAC购物中心不执着于连锁品牌，从目标客群的消费特质出发，提供独特性、多元的零售补充，更有利于它在区域中打造独树一帜的标签。
体验服务类：覆盖全年龄层，凸显“社区友好”核心定位
在与项目团队的沟通交流中，我们还注意到，更聚焦的客群定位之下，其在商业内容呈现方面则十分注重用户场景体验和需求的适配度。
除了餐饮及零售，品牌引进的生活服务品牌也十分引人注目。项目考虑到了周边高学历、高收入的消费客群场景化需求，如引进的室内高尔夫俱乐部 OOOOK Golf，强调为客户提供专业挥杆训练，个性化的高尔夫用品和舒适的社交体验。
此外，项目也考虑到了从儿童到老人等全年龄层的需求。舞十八舞蹈工作室、Meg Fitness等健身工作室能够为成年人和青少儿提供定制化的训练方案，也设置有精品小班，提供定制化的服务体验。
从生活服务来看，确定入驻的盒马鲜生，作为主力店，在PAC购物中心将增加线下比例，提供更加客单价更高的优质食材，为周边家庭客群的购物需求提供便利。
PAC购物中心是新加坡吉宝首次在沪落地开发的综合体项目。集办公、商业、自然环境、文化艺术和社交体验组合业态。从项目空间环境来看，多层露台承载餐饮交流社交的可能性、视线的互动性、以及商业的延伸性，也进一步承载了项目“社区友好”的核心属性。
值得指出的是，项目所处非传统商圈。但近几年，常德路附近成为追求独特品味的年轻客群热衷探索的都市“秘境”之一，未来有更多可以发掘的空间。
团队对于项目的定位与招商，非常精准地把握到了这一点，把重点放在极具特色，小而美的品牌，通过每家店在产品和空间上的独特吸引力，形成客群辐射。而且，高品质社交型餐饮本身也与骑行运动、健身等零售和服务品类具有很高的客群和生活场景的重叠度。
当下，高净值中产客群越发看重日常生活之外的松弛感。独特的商业内容或许会为周边客群的圈层交往和共生提供新的动能。让我们一起期待PAC购物中心于今年底的亮相吧！